支出与收入挂钩 房企拿地被“限购”

“三条红线”一度被喻为房企头上的紧箍咒，早在去年该政策推出后，就有监管层将重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企的消息传出，但具体监管形式并未明确。最近，这一消息一经传出，立刻引发多方关注。

　　中国房地产报记者第一时间联系名单中试点企业以及行业专家，了解到该消息来源一家知名品牌房企负责人。市场及机构预测该政策将直接影响房企扩张速度。有开发商形容这是一次“股债双杀”的考验。

　　截至7月27日收盘，房地产开发板块整体大跌2.42%，下降38.84点，头部房企股价全面下跌。

　　房企回应：“消息属实，股债双杀“

　　一名不愿透露企业及个人姓名的试点名单内房企员工简略总结该消息对房企的冲击：“消息属实，影响很大，股债双杀。” 在核实过程中，大部分房企并未回复。“消息应该属实，但我不在相关部门，不能确定，现在是敏感时期，不方便接受采访。”某头部房企营销负责人告诉记者。

　　据调查，该消息最初是源于7月26日，旭辉集团CEO林峰在企业官方微信发文内容。在该文中，林峰在提到如何识别房企财务风险时指出，有五个显性财务指标，也就是政府已经深思熟虑好的“三道红线”和“两个观察”指标，而第五点就是“投资买地的金额不超过年度累计销售的40%。“

　　林峰表示，这个指标是在关注土地投入的总额，希望限制买地支出。但是由于地价在不同区域占比不同，但他认为，这个指标不太公平，“比如一二线城市的货值中地价的占比常超过70%，如果要控在40%以内，只有两种情况，一种降低拿地金额，压缩增长，另一种是到地价占比货值低于40%的三四线城市去投资，所以也只是列为观察指标。”

　　从原文来看，投资买地金额不超过年度累计销售的40%要求一早就有，但当时仅作为观察指标，并不是硬性要求，现在是否已发生转变，在原文中并未明确。此外，林峰还提到：“今年地产的调控进入深水区，特别是金融层面，而且是全主体、全方位、全联动的调控，施行了银行分级管控、企业‘三道红线’、购房者按揭、地方政府的举债和出让金归口，将四大主体都纳入管控，还从表内到表，从境内到境外，从贷款到商票，无死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。”

　　无论从林峰的发文内容，还是从近期高层的持续表态和最新政策的动态来看，房地产调控已经不断深化，全面完善，如果新规落地，那就是对房企支出部分的监控加大，将收入与支出紧密挂钩，这其实类似于对个人房贷的限制，只是，这次被“限购”的是房企。

　　2020年8月20日，住建部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，分别是碧桂园、 恒 大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

　　有市场消息传出，在2020年最后一天，有关部门再次召开了关于三道红线的座谈会。会上，部门领导表示对此前12家房企试点三道红线的效果比较满意，并将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。

　　对于房企拿地“限购”，市场反应迅速，出现无差别绞杀，截至7月27日收盘，房地产开发板块当日整体大跌2.42%，下降38.84点，龙头房企几乎全线下跌，万科A下跌5.62%，保利地产下跌3.94%，绿地控股下跌3.11%，受房地产、教育培训等板块拖累，上证指数也连续两天跌幅超过2%。

　　专家分析：银行加强风险控制 房企拿地或更加谨慎

　　2021年上半年受“三道红线”和供地“两集中”影响，行业拿地热度已明显下降，最新消息也引发行业专家广泛关注。

　　某四大行之一一位匿名高级分析师在接受中国房地产报记者采访进表示：“40%的要求，可以肯定是从金融层面对房企负债的一种风险控制，也是以企业的风险控制着手，让房企稳健发展。”在后续是否会有进一步动作上，该分析师表示，这主要看该措施是否有效，如果有效，未来可能会从这个方面细化。如果无效，可能会采取其他方面的政策，“主要是降杠杆，提高房企自有资金使用率这方面而言，现有的房地产商出现问题大概率都是在资金使用方面或多或少存在违规。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示通过此类管控，客观上使得拿地和销售等指标得到匹配，很大程度上使得拿地面临更多约束和限制。类似政策在很大程度上规范了企业拿地行为，后续企业拿地方面更需要有精密决策，“这次对房企的收并购拿地也有很多约束和限制，某种程度上对于近期收并购拿地的企业有冲击。类似政策后，房企在拿地策略上需要进一步完善和优化，真正吻合拿地的政策约束。”

　　7月27日，相关研究机构在针对该消息的最新快评中指出，2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值降至29.3%，低于40%红线。2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，拿地强度明显下降，在“三道红线”和供地两集中背景下，房企拿地更趋谨慎。

　　从数据来看，首批12家试点企业拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线。12家中只有3家企业略高于红线。与上年同期相比，12家试点企业拿地销售比均值显著下降，降幅超10个百分点。

　　相关分析认为，拿地销售比40%红线对试点企业整体影响较小，个别受融资优势、业绩增长诉求等因素驱动，拿地力度较大企业，拿地销售比超过了40%，这部分企业或短期受较大影响。“整体来看，拿地销售比均值已降至40%以下，行业整体受到影响有限。短期来看上半年拿地力度较大企业预计受影响更大，下半年或将调整拿地节奏，审慎获取土储。”

　　“观察指标”开始被正式纳入监管，收并购支出也进入“拿地收入”之列，未来房企想要扩张突围的难度只会增大。 对于没有被纳入“三道红线”监管的小规模房企来说，是否能迎来“逆袭”尚待时间检验。