东莞出台最严“限墅令”市场反应冷淡

临房网讯：市场打探 趋势透析

继4月住建部暂停别墅项目建设审批手续后，日前东莞也迎来了史上最严“限墅令”。“重点地区禁止规划布局层数低的住宅”、“严禁变相建设别墅”、“居住区严格限制私家花园”……8月13日，东莞市自然资源局正式印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》(以下简称“《指导意见》”)的通知。此举在坚持节约集约利用土地、避免占用大量土地资源之余，更是将此前开发商利用政策漏洞建别墅的口子都一一堵死。

那么，“限墅令”对在售别墅项目是否有影响？在“限墅令”下，房企的战略布局、营销策略会不会有所改变？8月15日，东莞万科相关负责人表示，东莞万科的战略布局不会因“限墅令”而发生改变。但在规划产品时，会严格落实新规，做到规划最优。本土房企鼎峰地产相关负责人则称，鼎峰地产未来的战略发展方向以城市更新为主，且主要布局长安、清溪、塘厦、虎门等镇街，所以“限墅令”对其并没有造成太大影响。

中心城区、TOD等重点地区

禁建低层住宅

记者了解到，《指导意见》适用于居住用地、居住+商业(或其他类别规划用地)的混合用地上开发建设的居住项目。根据《指导意见》，东莞中心城区(指莞城、东城、南城和万江街道)、轨道站点TOD地区等高密度发展区域被列入重点地区，将进行严格管控，禁止在建设工程设计方案中规划布局层数低的住宅。而对于其它一般地区，允许规划保留小部分层数低的住宅，同时通过限制该类住宅的占地规模，降低对土地资源的占用。

《指导意见》特别强调，居住项目内严禁建设别墅，低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。除联排式住宅外，其他住宅建筑均应采用单元式住宅形式。此外，低层和多层联排式住宅户型设计，应与别墅有明显区别。严禁将别墅套型“拆分”为户内动线布局不合理的多个小套型、伪装成单元式或联排式住宅进行开发建设。不难看出，未来东莞出让的土地，再建别墅的可能性将会大大降低，中心城区以及TOD地区现存的别墅将成为稀缺产品。

记者注意到，《指导意见》还对居住区的围墙或围栏设置作出要求。根据《指导意见》，低层住宅和多层联排式住宅组团与其它住宅组团之间，应形成相对独立的区域。区域间应设置集中绿地及公共活动空间，便于居民开展户外活动。而为保障居住区内绿地和户外活动空间的公共属性，严格限制私家花园。在规划设计中，不应设置围墙或围栏将住宅建筑首层住户外的绿地和户外活动空间划作首层住户的专有使用部分。

“限墅令”由来已久

市场并未激起太大水花

受“限墅令”影响，未来东莞中心城区别墅产品也将变得极为稀缺。记者盘点发现，东莞中心城区目前在售的别墅产品并不多。据不完全统计，万科皇马郦宫、佳兆业帝景中央、金地风华公馆还有别墅产品在售。鼎峰源著、万科翡翠东望等热销别墅产品，目前都已基本售罄。记者了解到，除了一小部分小别墅产品均价在30000元/㎡左右，市区大部分在售别墅产品均价都在35000元/㎡以上。也就是说，市区别墅产品总价在400万元到1500万元不等。

  8月15日，记者采访了城区一别墅盘工作人员。对方表示，从这两天客户到访的情况来看，人数并没有增加，“限墅令”对其别墅产品的销售也没有造成太大的影响。该工作人员指出，因为此前“限墅”政策一直在“吹风”，购房者对政策也有了一定的了解，“限墅令”出台，市场并没有太大的反应。尤其是东莞城区在售的别墅产品，都是以大别墅为主，总价较高，市场不会因为“限墅”而轻易买单。该工作人员还称，今年下半年房地产市场下行，别墅、公寓、写字楼等投资型产品，比较难卖。所以在“限墅令”下，该项目的别墅产品也不会因此而涨价。

历年“限墅”政策

1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；

2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制；

2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目；

012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外；

2016年，全国各地停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制；

2019年，东莞出台史上最严“限墅令”，要求居住项目内严禁建设别墅，低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。

行业声音

对市场整体影响不大 房企将严格落实新规

从《指导意见》一文频频出现“严禁”、“限制”、“不得”、“不应”等“限定”词汇可以看出，东莞对别墅的“管控”力度空前。那么，“限墅令”对东莞目前在售别墅产品是否有影响？今后房企的战略布局会否发生改变？房企将如何更好地落实新规？对此，东莞万科相关负责人表示，目前在售的别墅产品并没有涨价的计划，东莞万科的战略布局也不会因为“限墅令”而发生改变。

该负责人称，新规有利于拓展和优化城市空间，体现了东莞节约利用土地、提升集约发展品质的决心。而新规的实行，对开发商规划产品，提出了新的要求。为了提升居住品质，在符合规划最优的情况下，东莞万科一般对一楼做架空层设计，不少项目都将一楼设计为业主公共活动空间。新规的出台，对于公共活动空间有了更明确的管控要求，东莞万科也将根据新规要求，严格落实。

本土房企鼎峰地产相关负责人在接受南都记者采访时表示，鼎峰在中心城区的别墅产品去年已基本售完，现在城区也无项目在售。该负责人还告诉记者，鼎峰地产未来战略发展方向以城市更新为主，主要布局长安、清溪、塘厦、虎门等镇街，所以“限墅令”对其并没有造成太大影响。对于《指导意见》提出的“居住区严格限制私家花园”，该负责人称，一般别墅类产品才有私家花园，虽然鼎峰在镇街的项目有别墅规划，但不属于文件限制范畴。提及未来别墅产品是否顺势而涨时，该负责人称项目还在前期规划中，目前暂没计划。

记者了解到，近年来市面上大部分别墅产品都与高层、洋房混居，真正的纯别墅社区少之又少。未来，中心城区、TOD地区的别墅产品将更加稀缺。对此，有业内人士认为，“限墅令”旨在更好地利用土地空间，杜绝土地资源浪费，对房地产行业的健康发展具有积极意义。整体而言，新规对市场影响并不是很大。