房贷利率正式“换锚” 月供是涨是跌？

临房网讯：根据央行此前的公告，10月8日个人住房贷款利率的定价基准从之前参考基准利率调整为参考贷款市场报价利率（LPR），备受关注的房贷利率“换锚”宣告正式落地。

尽管LPR落地一度在舆论引发房贷利率是否会上涨的讨论，但从新一期LPR和各地加点情况来看，购买首套房和二套房的贷款月供变化并不大。也有一线从业者向记者表示，房贷利率“换锚”目前尚未直接影响到一线销售层面。

广深贷款成本小幅增长

根据9月20日央行公布的新一期贷款市场报价利率（LPR），其中一年期LPR为4.20%，下降5个基点，但与房贷利率挂钩的五年期以上LPR仍维持4.85%不变。各地对于LPR加点拥有自主权，根据易居研究院最新出具的报告，纳入统计的11个一二线城市LPR房贷利率相比9月有微弱上升，3个三四线城市略有下调。

一线城市中的广州和深圳，10月LPR房贷利率相比9月出现微增。其中广州10月房贷价格首套房不低于LPR加56BP，利率从5.39%变为5.41%；二套房不低于LPR加79BP，利率保持5.64%。深圳10月房贷价格为首套房不低于LPR加30BP，利率保持5.15%，二套房不低于LPR加60BP，利率从5.39%变为5.45%。

    北京和上海也有所变化，其中北京10月首套房和二套房LPR分别增加55和105BP，其二套房5.90%的利率也是四大一线城市中最高的。上海作为为数不多保留房贷利率折扣的城市，按照LPR定基的要求，二套房LPR需加点60BP，因此二套房贷利率达到5.45%，但首套房贷加点仅为5BP，4.95%的利率也是一线城市中最低的。

    此次变动，广州首套房贷、深圳二套房贷利率都有所增加，贷款成本有没有上升？易居研究院报告指出，按照贷款100万、贷款期限30年、等额本息偿还的标准，则10月广州首套房贷月供额为5622元，相比9月增加13元，深圳二套房贷月供额为5460元，相比9月增加38元。

月供压力几无变化

从广深两地的测算结果来看，利率调整后贷款者每月多付利息较此前虽有增长，但增幅仅为月供额的零头，基本可以忽略不计。

广深等地房价已处于相对高位，但即便以300万元、30年等额本息还款法的按揭贷款计算，贷款人每月多付利息仍不足100元，对置业者的影响并不明显。“在基础利率叠加广州市场利率加点下限后，可以肯定房贷利率较现时会有所上调，但上调幅度几乎可以忽略不计”，广州巡家房地产代理有限公司经理人罗春贤认为，市场将会平稳过渡。

尽管房贷利率换锚后，不少城市房贷月供额出现微增，但也有城市出现下降。易居研究院统计显示，与广州相邻的佛山，10月LPR基点为首套63BP、二套85BP，对应首套和二套房贷利率分别为5.48%和5.70%，相比9月有所下滑，按照100万元、30年、等额本息的按揭贷款进行测算，佛山10月首套房贷月供将减少101元，二套房贷减少115元。

易居研究院报告认为，此次LPR房贷利率调整，并没有对原有月供产生太大的压力，月供额变动非常小，基本上不会对购房者形成太大干扰，或者说是可以忽略不计的，而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。

不过，由于具体执行放贷的是商业银行，部分银行或会采取略高或略低于加点后利率的情况，因此在办理住房按揭贷款时，仍需要向银行咨询具体的执行利率。

市场成交直接影响尚未体现

有过贷款购房经历的人应该会有这样的印象：从办理网签，到贷款审批，到过户出证，再到银行放款，通常需要经历一定的等待周期，即便最快也需要个把月的时间，如果系办理“公积金+商贷”的组合型贷款，多头审批会让等待周期进一步拉长。因此，尽管10月8日新政才会落地，但事实上9月以来的购房者就已存在采用“换锚”后房贷利率的可能型。

不过有销售一线从业人员认为，当前房贷“换锚”对市场成交的直接影响还没有那么快体现出来。中原地产广州华苑分行店董莫建国向记者表示，其所在的门店位于天河北区域，周边以学位房成交占多数，出手置业的大部分是改善型需求的家庭，为子女读书置换学位房，三至四房的户型比较抢手，均价在4.0万-4.5万元/平方米之间。

“学位房对很多家庭也是刚需，这部分购房者并不会把关注点过多放在房贷利率上，最主要是物业合适，”莫建国表示，进入9月份，二手房成交量呈现上升趋势，“不少家庭希望在春节前敲定房子的问题，”预计今年下半年余下的时间，二手成交量还会稳中有升，即便LPR新政有影响，也对整体影响不大。

易居研究院报告认为，最新一期LPR利率的调整并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。从近期房贷市场的政策面看，“房住不炒”是重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。

实体和地产融资利率“倒挂”将有望改变

“利率市场化新政落地，是预期之中的事。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士向南方日报记者表示。

新政表面上看是让房贷跟LPR挂钩，但实质上是让房贷跟LPR脱钩，建立楼市与资金之间的“防火墙”，从而让央行未来实施宽松货币政策，降低MLF，并进而降低实体融资成本。李宇嘉认为，贷款定价“换锚”，将改变过去实体和地产融资利率“倒挂”的现象，也将从根本上控制资金外溢，减少房地产对低成本资金的占用，提高多套住房的购房贷款成本。

未来可能出现的情况是，前后两个月或一年一定价，按揭利率完全不同。随着利率市场化的推进，未来想获得第二套房贷（第三套停贷了），很可能要支付更高的利率，可能会是LPR加几百个基点。甚至，谁出的利率高就给谁；谁出的利率高，谁获得贷款的速度就快。过去，投资房产很少考虑贷款成本，更多的是“能不能贷得到”“贷得越多越好”。未来，买房成了一个专业活儿，必须要计算贷款成本、交易成本、交易周期（热点城市限售常态化），考虑以后卖房的收益能不能抵得过成本。如此这般，“房住不炒”渐进形成。